減価償却を活用した所得税節税法

ここでは、ニュージーランド不動産を利用した所得税節税の事例を紹介します。

日本の税制は、個人の場合、グローバル課税（全世界課税）を採用しています。つまり、世界中どの地においても所得が発生した場合、日本の居住者に対してはすべて日本で所得申告義務が発生し、所得税を納税することが義務付けられています。

ですので、せっかく投資した国の税金が日本と比較して非常に小さい場合でも残念ながら節税効果にはなりません。 一方で、グローバル課税を逆に言い換えると、世界中どの地に不動産があろうとも日本の税制を適用できるということが考えられます。不動産には減価償却という所得控除が認められています。それらをうまく活用することで大幅な所得税節税が可能となります。

なぜニュージーランド不動産が適しているのか？

日本では建物に対する法定耐用年数というのがあります。それは建物の仕様により異なっています。（別表参照）

例えば、住宅用の木造・合成樹脂造だと耐用年数は22年になっており、建物の評価額を22年間で減価償却していくことになります。また22年を経過したものについては約4年で償却することが認めらています。

実は、ニュージーランドの不動産は多くがツーバイフォー（木造）建築の住宅で、さらに22年以上経過している物件がかなり多く点在しています。日本とは異なり、住宅は年数が古くなればなるほど資産価値が高くなっていく、という全く逆の考え方が前提となっています。ですので、市場で売買されてるのは築22年以上どころか、50年、80年、100年というのもざらにあります。日本では仮に22年以上の木造住宅を購入した場合、もちろん建物部分のみを約4年で減価償却することは可能ですが、償却後、市場で売却する場合、決して資産価値として高く評価されるケースは少なく、購入時より高値で売却できるケースはほとんどないのが一般的です。

一方、ニュージーランドでは、現在のマーケットでは４年後でも値上がりはしてるケースが多く、またさらに建物と土地の評価額の割合が建物7：土地：3といった具合で建物の方が多く評価されてます。（日本はこの逆）

つまり、減価償却をする場合、建物の評価額が高い方がその分償却（控除）額も多くなるということになります。

ニュージーランドの不動産税務情報

【不動産賃貸（非居住者）】

• 購入時　・・・　取得税・印紙税がない。更に購入時の消費税もなし。抵当権設定時も負担費用なし。
• 取得中　・・・　固定資産税あり。▼相続ではトラストを良く使う。
• NZでも不動産取得の際、個人名ではなくTrustを設立してTrust名義で保有させ、あらかじめ相続人をBeneficiary（受益者）に指定することにより他の個人資産から隔離する方法を用いる。
• 売却時　・・・　居住、賃貸目的であれば、キャピタルゲイン課税なし。

【相続税。贈与税】

• 相続税　・・・　なし。（1992.10月、廃止）
• 贈与税　・・・　あり。累進課税（非課税枠、～＄27.000）

【税務申告】

• 会計期間：4月1日～3月31日
• 申告期日：7月7日　（納税期日：翌年2月上旬）※オンライン上で納税確認ができる。
• 必要なもの：IRD番号取得

【他、情報】

• 消費税・・・15％、　法人税・・・28％、　所得税・・・10.5％～33％　（2010.10月、税制改正有）

※（注）本記載内容は、一般例での記載になります。税務相談・申告においては、必ず税理士・公認会計士へのご相談をお願いします。

日本の建物法定耐用年数を適用する

所得税節税シミュレーション

事例1：木造建物築30年、N$500,000（内、建物部分N$250,000　土地部分N$250,000）、実質利回り6％

事例２：木造建物築50年、N$400,000（内、建物部分N$240,000 土地部分N$160,000）、実質利回り6％

オークランド物件事例

NZ$258,000 　建築年：1990年	NZ$480,000 　建築年：1925年
NZ$295,000 　建築年：1950年	NZ$600,000 　建築年：1920年