ハワイ不動産

ハワイ不動産について

ハワイ不動産マーケット
 

ハワイに住んでみたい、物件をもって1年に1,2回は過ごしたい・・と考えられる方は多いはず。でも、ハワイで不動産を買うのって、ちょっと心配！？そんな方にハワイの不動産事情を少しお話します。

【１）ハワイのマーケット状況】

2008年の金融クライシス以降、ハワイの不動産価格も下がりましたが、アメリカ本土に比べれば下げ幅は小さく、最大でも15％程度にとどまりました。これは、ハワイへの不動産投資家が米本土のみならず日豪をはじめとするアジア太平洋地域に広く分布していることもあり、人気リゾート地としてのハワイの需給環境の底堅さが浮き彫りにされたと言えます。そして2010年は、物件価格は反転してやや上昇、その後はほぼ横ばいの状況が続いています。このように比較的物件価格が安定している（底堅い）ことと、流動性が高いことがハワイの不動産マーケットの特徴です。

歴史的な推移を「ハワイ（オアフ島）の平均物件売買価格（コンドミニアム）と日本の全国平均地価とを比べた場合、1985年を100として、日本の地価は2010年では93.7と、まさに「失われた25年！」と言わざるを得ないのに対し、ハワイコンドミニアムは339と約3.4倍の価格となっています。 また将来的には、ハワイの産業は観光依存を脱却できないと思われるものの、「太平洋で一番洗練されたリゾート地」として中国人がその魅力を知ることとなれば、ワイキキ周辺の土地・物件の希少性とあいまって、さらに需要圧力が高まると考えられます。そういう意味では、歴史的な円高ドル安の今は、投資としても良いタイミングかもしれません。物件価格と下落と円高で日本人にとっては、3,4年前に比べ半値近くで買える状況です。

ハワイ不動産は買いどき・・・

いまハワイ不動産購入をお勧めする理由

・　流動性の高いマーケット（現金化しやすい）
・　物件価格が安定（資産分散に最適）
・　販売戸数が増加反転した不動産市況
・　買い手市場から売り手市場へ　価格交渉の主導権が売り手へ
・　中国パワーのハワイ進出　旅行者の増加　→　不動産購入者の増加？



円高76円へ突入

以下のグラフは青い線がオアフ島コンドミニアムの中間価格、1985年から2009年の価格推移を示しています。
景気の影響を受けて価格はカーブを描くものの、全体としては上昇。
これが、ハワイ不動産は価格が安定し、資産形成に適しているとお勧めしている理由です。

赤い線は、円に換算したときの（概算）中間価格。
（1985年～2009年までの各年の平均の為替ルートを算出し、それを＄での中間価格にかけたもの）


 
 

【2）ハワイの物件の購入に関して】

さて、ハワイのコンドミニアムですが、ワイキキ周辺の物件だと500万円ぐらいのワンルームから億ションまで様々ですが、日本人に人気の物件は、1,500～3,000万円ぐらいです。このクラスの物件は総じて築年数が古いですが、築年数については日本と感覚が少し違い、ワイキキ周辺は土地が限られ規制も厳しいため、ほとんどが中古物件で築30年以上というものもザラです。古い物件でも価格は比較的安定しています。

購入に関して何かと不安もおありかと思いますが、ハワイ（アメリカ合衆国）の不動産取引制度は法的制度や情報のインフラが整っていて非常にオープンで透明性の高いマーケットですので、安心して公平な売買が出来ます。リスティングされた物件は、すべてのエージェントが取り扱え、売買価格も公表されますし、取引の安全性を保証するエスクローという第三者に売買代金を一旦預けますので代金も保全されます。また日本人を含む外国人も、土地を含めた所有権を得ることが出来ます。さらに日本人もハワイの金融機関を通じローンを組むこともできますが、日本に比べ金利は高いです。また頭金も30～40％必要となります。

なおビザの制度上、一般訪問の日本人は年間180日（1回につき90日）以下しか滞在できません。そこで、自分が住まない期間は「バケーションレンタル」と言って週単位や月単位で旅行者に貸し出して家賃を得ている方も結構いらっしゃいます。 最後に、海外の不動産取引は、商習慣や制度の違い、言葉の問題があるほか、物件のメンテナンスや月次の支払、納税の問題など煩わしいことが多いのも事実です。したがって信頼できる親切な日系の業者に売買や管理を頼むのが良いでしょう。

オープンなマーケット　～ＭＬＳリストについて～

ハワイの不動産は、ハワイすべての現在売りにでている物件の住所、金額、ベッドルーム数までがホノルルボードオブリアルター(ホノルル不動産協会)の「MLS(Multiple Listing Service)リスト」からコンピューターを通じてご覧になることができます。希望の地域、コンドミニアムか一戸建て、金額、等で検索をします。
当社は、MY LAND HAWAII LTD.（マイランド・ハワイ）とハワイ不動産販売に関して業務提携をいたしております。
下記のページより現在市場で売り出されている物件の検索が可能です。

 MLSリスト（日本語版）　　〔提供：マイランド・ハワイ〕

借地権と土地所有権

ハワイの物件には土地が借地権付のものと土地所有権付のものがあります。
借地権の物件をリースホールド（Leasehold）、土地所有権付の物件をフィーシンプル(Fee Simple)といいます。借地権付の物件を購入した場合は毎月$１００～５００の地代を地主に払わなければなりません。

購入の流れ

希望の物件が決まったら買い手側となる自分の不動産エージェントを決め、売買希望契約書（DROA）といわれる書類に希望条件・価格を記入し、手付金（＄１０００）とともに提出する。
買い手側と売り手側の不動産エージェントが交渉し、条件・金額などを調整する。
交渉が成立しない場合は手付金は返却されます。

★エスクロー制度

アメリカの不動産取引には必ずエスクロー会社と呼ばれる買い手・売り手の中立的な立場で信託銀行と司法書士などの役割を果たす会社がはいります。これは州政府に認可された機関で、法律上の手続きや支払い・登記・契約までのすべてを一環して行うことになります。すべての手続きが完了するまで通常は３０～４０日ほどかかります。この制度により、ハワイ（アメリカ）の不動産取引の内容はすべてガラス張りで各費用明細や手数料などもはっきりわかるようになっております。

エスクロー図

費用について

ハワイでは不動産仲介手数料は売り手側のみが払います。（通常は６％）
ただし、エスクロー費用は通常、物件価格の１～２％ですが、売り手と買い手が通常は折半で負担します。また名義が正式に買い手に変更した後、固定資産税が日割りで引かれます。
また、日本の登録免許税、印紙税、不動産取得税などはございません。

 

購入後の維持費について

物件例 部屋のタイプ 管理（水道・電気代込） 費 借地料 固定資産税 合計額
アイランドコロニー スチューディオ $290 $60 $110 $460
ワイキキバニヤン 1ベッドルーム $240 $80 $70～90 $400
*上記は2010年のデーターをもとに算出しておりますので物件によっては多少の誤差があります。

ネット利回り試算表（参考）

＊1　当該建物の相場賃料を参考にしておりますがお部屋により多少異なります。
＊2　通常長期賃貸（6ヶ月以上）は賃料の10％を管理費用としていただいております。

ローンについて

通常ハワイの物件を購入するのに日本の銀行でローンを組む事は出来ませんがハワイの銀行でローンを組むことができます。投資物件または別荘として物件を購入する場合の金利は1～1.5％高い場合が多いか、または変動金利を銀行が要求する場合が多いです。銀行の概算諸経費として借り入れ金額の2～2.5％の手数料と経費がございます。

タイムシェアについて

タイムシェアとは毎年１年間に一定期間（１週間単位）だけ部屋を永久に利用することができる権利を購入することをいいます。これは土地所有権付で不動産物件として登記しますので、売却することも相続することもできます。

例．　ヒルトン・グランドバケーション・クラブ　１ＬＤＫ　400-500万円台が最多