フランス不動産

過去の不動産価格の推移 パリ市内の旧建築

　　　17世紀から1920年位までに建築された建物のアパートの価格

• 2009年第4四半期のパリ1区の平均価格は、1平米あたり　8210ユーロ（約100万円/1ユーロ120円換算）
• 2000年第4四半期のパリ1区の平均価格は、1平米あたり　3540ユーロ（約44万円）

  
  
  以上、パリ1区だけをみても、過去10年間でアパートの価格は約2倍以上に値上がりしている。

パリ市内の過去の価格推移とその理由

• 1965年から2000年までの35年間は、ほぼ一定の枠の中で物件価格が推移しており、10年ごとに上下しながらアパートの価格は上がっていった。
• 戦後のインフレが収まり、様々な住宅の法改正が行われたのち、1965年から2000年住宅は10年おきに-10％と+10％の間を上下する安定期となる。
• その後、1990年前後のバブル時期に50％上昇し、その後、バブルの崩壊とともに1998年まで下降を続けたが、底値の水準は安定期より下がらることはなかった。
• パリの中古アパートは、時代の生活水準や景気によって、価格が変動していくものの、物件の劣化や老朽化などの理由によって価値が下がるものではない。
• 何故なら、すでに100年以上前に建てられ、減価償却も終わっているこれらのアパートは、東京などの高層マンションとは異なり、外観は外壁清掃などにより永遠に維持され、内装工事を繰り返すことにより、常に価値を保ち続けるからである。
  
  

ユーロ通貨統一後、上昇続くパリ市内

• 欧州の通貨がユーロに統一された1999年から2002年の時期（2000年頃）から、不動産価格は上昇を続けている。（10年間で2倍）
• 2008年、世界的な不況により、物件価格の上昇率は横ばい、パリ市内の地区によっては下降気味にあるが、アメリカ、イギリス、日本などの他国と比較すると、その価格の変動は少ない。
• パリの中心地でも人気の高い1区、5区、6区、7区などでは、相変わらず上昇の傾向も見られ、需要と供給のバランスに大きな変化はない。
• パリの中古アパートは、景気の変動で多少の値崩れがあっても、その後、さらに価格が上昇しながら、必ず底値が上がっているのが特徴。
• 旧建築と呼ばれる中古アパートにこそ価値があり、値崩れすることがないので、近代的な建築物ではなく、旧建築の中古アパートが投資対象となる。

今後も不動産価値が下がらない理由の数々

• 19世紀末、ジョルジュ・オスマンがパリ改造を通して市街地がシンメトリーで統一的な都市景観になるよう、様々な手法を取った。例えば、街路に面する建造物の高さを定め、軒高が連続するようにしたほか、屋根の形態や外壁の石材についても指定した。
• それ以降、パリ市内の外観保護政策により、新しい建築物はほとんど建設されない。建設されたとしても高さや容積の制限により、住居としての戸数は増えていない。パリ市内では、限られた物件数を売買するにとどまっており、数に限りがあるせいで、供給過剰などの事態に陥ることがない。むしろ常に需要が供給を上回っている。今後も高層ビルなどが建設される計画はない。
• ルーブル美術館、オペラ座、凱旋門、エッフェル塔などの観光名所が林立する観光都市であると同時に、華の都と呼ばれるようにファッション、食、文化、芸術の中心地である。学生、ビジネスマン、観光客などが常に集まる世界の首都でもあり、この街の魅力が世界各国からの旅行客、投資家を集めている。
• 近年、ユーロ圏の中心ともなったパリには、ロシア人、イギリス人、アラブ諸国、東欧諸国などの投資家がこぞって物件を買いにやってきている。このため、2000年から今日に至って物件の価格が下がらず、不況を脱出した後はさらに上昇すると言われている。

安定した堅い利回り

パリ市内、1区で20㎡のワンルームを購入し、賃貸アパートとして利用した場合。

単純な計算方法では、利回り4.2パーセントとなる。建物の修繕、室内の修理などのメンテナンスがときどき必要になることを加味すると、4パーセント程度が妥当。利回り率は大きくないが、安定しているのがパリの特徴。