ハワイのコンドミニアム投資で注意すべき点

 海外不動産投資でハワイは人気のあるエリアの一つです。観光地として知られるハワイでは、物件の多くがコンドミニアムで、多数が訪れる観光客がコンドミニアム投資の収益源となります。

 以下では、ハワイのコンドミニアム投資に関する注意点やリスクを説明します。

ハワイのコンドミニアム投資の注意点

 ハワイのコンドミニアム投資で注意すべき点としては以下があります。

・50%以上の頭金が必要
・利回りが低い
・災害・犯罪リスクが比較的高い

(1) 50%以上の頭金が必要

 ハワイのコンドミニアム投資ではローンが利用できるものの、物件価格の50%程度の頭金を用意する必要があります。

 また、投資家の属性によっては、金融機関からのローンが物件価格の20~40%程度しか得られず、物件価格の70%程度を自己資金で用意しなければならないケースもあります。

 不動産投資では、ローンを使うことで資金効率を高める点にメリットがあります。多額の自己資金を必要とするハワイのコンドミニアム投資は、資金効率の点であまり魅力的と言えません。

(2)利回りが低い

 ハワイのコンドミニアムは、東南アジアのコンドミニアムに比べ、投資利回りが低い傾向にあります。ハワイのコンドミニアムは、他の国や地域に比べ物件価格や管理費などの諸経費が高く、ハワイのコンドミニアムを投資対象とする投資家も数が多いからです。

(3) 災害・犯罪リスクが比較的高い

 ハワイには、火山活動という災害リスクがあります。たとえばハワイ本島のキラウエア火山は、2018年5月に噴火しています。

 またハワイは大量の降雨による水害リスクもあります。2020年1月には、大雨でハワイ島を中心に道路が冠水する被害が生じています。

 ハワイはアメリカの中では治安がよいエリアではありますが、日本に比べると盗難などの犯罪発生率が高いことにも注意を払いましょう。


ハワイのコンドミニアム投資での事前準備

 何事にも準備が必要ですが、ハワイのコンドミニアム投資では、物件を購入する前に以下の点を確認しておきましょう。

・ローンの限度額
・管理・売却時などの諸経費
・保険料
・犯罪の発生率
・ホテル運用に関する規制

(1)ローンの限度額

 ハワイのコンドミニアム投資のローンでは、日本の金融機関が利用できます。多くの金融機関では、ローンの限度額を物件価格の50%と案内しています。

 しかし、実際のローンが物件価格のどれくらいを占めるかは、投資家の属性などによります。購入候補の物件が見つかったら、購入する前に金融機関に相談し、得られるローン額を確認すべきです。

 金融機関では、実際の購入価格ではなく、不動産鑑定会社が試算した物件評価額を物件評価額の基準にしています。この評価額が、実際の購入価格を下回ると、得られるローンが物件購入額の50%に届かない恐れが高まります。

 また金融機関は、審査の際に、現地の不動産鑑定会社から物件の調査レポートを取得します。金融機関の融資条件がよくても、周辺相場よりも高すぎる物件は、物件購入額に対するローンの比率が下がりやすい傾向があります。

(2) 管理・売却時などの諸経費

 ハワイの不動産物件を取得すると、賃貸管理のための費用や、固定資産税、付加価値税が発生します。不動産物件がホテルのコンドミニアムだと、ホテル宿泊税もかかります。また、物件を売却した際にも税金が生じます。

 ハワイに限らず、アメリカで不動産物件を売却するときには不動産譲渡税やエージェント手数料の支払いも必要です。

 どのような諸経費がどれくらい発生するかについて、事前に不動産エージェントに確認することが大事です。

(3)保険料

 アメリカの不動産物件の多くは、築年数が数十年と長く、建物の劣化や天災によって予想以上の被害が生ずる恐れがあります。被害を復旧するためには多額の費用を必要とすることもあり、あらかじめ保険を付けておくことが一般的です。

 ただ保険の内容や補償額は、契約によって異なります。保険エージェントとよく協議をして、最適な保険を選ぶ必要があります。

(4)犯罪の発生率

 アメリカの不動産ポータルサイトでは、物件周辺の犯罪発生率を確認できます。犯罪発生率が高いエリアは入居者が入りにくい傾向にあります。

 ハワイはアメリカ国内では治安がよい方とはいえ、あらかじめ犯罪発生率も確認しておくことが大事です。

(5)ホテル運用に関する規制

 ホテルのコンドミニアムに投資する場合、ホテルの運用が許可されているエリアを確認する必要があります。ハワイのホノルルでショートステイ(短期宿泊)が認められているのは、Kuhio Ave.とAla Wai Blvd.の2つの通りに挟まれているエリアです。ワイキキビーチに近く、すぐ近くにはショッピングモールもあるため、ホテル需要は強いです。