海外不動産投資での大幅な節税ができなくなる令和2年税制改正とは

 令和2年税制改正大綱が、昨年(2019年)12月に発表され、来年(2021年)から海外不動産投資を利用した、所得税の大幅な節税ができなくなります。本記事では、これまで可能だった海外不動産投資による節税方法と、令和2年税制改正大綱よって、大幅な節税ができなくなる理由を説明します。

(1)海外不動産による損益通算

 中古の海外不動産を購入すると、減価償却費が発生します。この減価償却費は、税申告の際に経費(損失)として計上することができます。一方で、サラリーマンなどは給与所得が発生しています。

 この場合、給与所得から減価償却という経費が差し引かれると、課税される所得が小さくなり、結果として納税額が減ることになります。海外不動産を購入することで発生する減価償却費という損失と、給与という所得を合算し、所得を小さくする方法を、損益通算と言います。

(2)耐用年数と減価償却費

 減価償却とは、保有している資産が、時とともに価値が失われる、という考え方に基づいています。不動産の場合、建物部分には減価償却が適用されます。

 減価償却費を計算するには、法定耐用年数という値が必要となります。法定耐用年数とは、減価償却が適用される期間のことで、財務省が資産ごとに決めています。日本では、木造建物の法定耐用年数は22年と定められています。このため、新築の木造建築を購入した場合、22年間は減価償却費を経費として計上できます。

 各年の減価償却は、購入した金額を法定耐用年数で割ることで求められます。たとえば、日本で新築木造建築を2.2億円で購入したとすると、毎年の減価償却費は

2,200万円÷22(法定耐用年数)=100万円

となります。

 ところが、築22年を超えた木造建築の耐用年数は、すべて4年となります。仮に築30年の木造建築を2,200万円で購入すると、毎年の減価償却は

2,200万円÷4(法定耐用年数)=550万円

となります。新築でも中古でも購入額は2,200万円で同じですが、法定耐用年数が、新築だと22年、築22年を過ぎた中古物件だと4年、と大きく違うため、毎年の減価償却も大きく違うことになります。

 これまで、中古の木造建築の法定耐用年数は、海外不動産にも適用され、築22年以上の物件の法定耐用年数は4年とされていました。

(3)損益通算で課税される所得を小さくする

 ここで、年間1,500万円の給与を受け取っている会社員がいるとします。この人が、築22年を超えた木造建築を2,200万円で購入すると、減価償却費は550万円となりますので、課税所得は1,500万円の給与所得から550万円の赤字を引いた950万円となります。課税所得が1,500万円から950万円に小さくなったため、納めるべき所得税も小さくなります。

(4)海外不動産のメリット

 築22年以上の物件の法定耐用年数は、国内不動産だけでなく海外不動産でも適用されていました。

 ただ、アメリカやヨーロッパの建物は、たとえ木造建築であっても寿命が日本よりも長く、築22年を超えたとしても建物の購入価格や家賃が下がりにくい傾向にあります。

 そのため、築22年以上の海外木造建築を購入した場合、4年という短期間でたくさんの減価償却費を経費として計上して、課税所得を小さくすることができます。その後、減価償却費が計上できなくなる4年後に物件を売却しても、購入時とほぼ変わらない価格で売ることができます。4年間トータルで考えると、課税所得を小さくすることで節税できた分だけ得をすることができます。

(5)海外不動産での減価償却が計上できなくなる

 しかし昨年(2019年)12月に令和2年税制改正大綱が発表され、令和3年(2021年)以降、海外不動産の所得(不動産所得)を計算する際には、黒字の所得から減価償却という赤字を差し引く損益通算が認められなくなりました。つまり、これまで海外不動産投資でできた、短い耐用年数による大幅な減価償却を計上する節税対策ができなくなります。

 海外不動産投資で、減価償却を利用した節税ができなくなることで、今後の海外不動産投資は、物件価格が上がることでキャピタルゲインが得られそうな物件や、安定的に家賃収入(インカムゲイン)が得られそうな物件への需要が高まると予想されます。